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重读朱鎔基总理关于房地产的经济嘱托

2002年底,朱鎔基总理离任前重提“恐高症”,强调在大好形势下一定要看到问题,不要被冲昏头脑。“我预料(GDP)全年会超过8%——我不希望超过8%,这个形势太好了,我有恐高症,我就是怕太高了,太高将来怎么办,你能维持8%吗?或甚至于更高。”他认为,楼市经济是靠不住的,“现在投资的增长60%靠房地产,房地产的推动能力很大,建筑材料工业、钢铁工业都上去了,但将来如果没有这样的拉动力怎么办?难以为继啊!”他又说,“我也不是说问题很大,我就是说,某些城市——我没说全部城市,它的房地产有一点热,不是‘过热’,是有一点热,现在就应引起注意”;“我们要更加着力培养人民群众的购买力,特别是农民的购买力,才能拉动这个生产,而不是单纯靠投资”;“这个房地产,特别是高级房地产,尤其是在大城市的高档房地产能不能保证卖掉呢?你不能把这个风险都加在银行身上,我只是提出一个预测,也不是警告,要小心一点。”

•——摘自《朱镕基:本届总理任期的最后100天》,《财经时报》2003年3月2日

中国高房价:体制造就的流动性游戏

学者们常用房价收入比和租金回报率衡量远不合理的中国房价,在体制下却是理性选择的结果。

从供给面看,地方政府垄断土地供给为房价提供助涨的引擎。于是体制下,中国地产商就不再是简单生产企业,而是土地银行,其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利,只要银根不紧,地产商几乎没有任何压力,拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是,地方政府与开发商高度的利益同向,打死了开发商,政府的收入从何而来?地方政府会自觉地控制供给为你保值,出了那么多“地王”,地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”而最后砸在手里,政府会主动和你协商,以保持最大的共同利益,比如容积率给你提升个百分之几十,可以给你加楼高,甚至规划也可以改等等,办法多得很。所以“痛痛快快地拿地,有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。

从需求面看,城市化和工业化加速阶段所蕴含的刚性需求,货币超发所导致的通胀恐慌逼着房屋完全脱离消费属性,而沦为跟黄金一样的天然保值品,黄金没有使用价值,而中国房价可以不必看租金回报率。

其实更关键是信贷条件的放松,如果银行系统愿意为未来负债和资产质量恶化而承受更多的责任,中国超级大的人口基数足可以将没有支付能力的需求变成现实需求,释放很多年。当然中国金融部门技术低下会制约了其杠杆放大能力,但人口基数实在巨大。尽管你不能像美国人搞花样翻新的各种次贷创新,但中国人倾三个家庭之力足以攒齐一份房贷的首付。

中国银行的房贷几乎很少顾及借贷人的第一还款来源和能力。最近看到的一位台湾作者写的书,她在德国大学当研究员,有一份不算微簿的薪水,想贷款置业,却不被银行通过,因为她得证明在未来还贷的10年、15年或20年期间持续有固定收入——那就是得有持久的工作合约才行,最后还是她不在学院工作的老公搞定了这事。这在中国有可能吗?

尽管最近政府调控房地产的稻草密集地扔出,但仍然不能就此排除中国房价是否还会进入一次飙涨阶段,因为中国经济中本能的极强的投资和信贷的“动物精神”仍在。

房价下跌趋势形成中短期还难以奢望,除非取消期房预售和迅速开启物业税,决心准备好了吗?去年卖了4.4万亿人民币的房子,回笼的资金足够地产商撑过一年半载,面对不确定的未来,开发商也会调整策略,尽可能控制新开工量和延长建设期,现金若过快变成资本形成,一旦形势有变,那将是“下油锅”的感觉。2007年和2008年盲目开工所形成高库存的教训,我相信多数开发商还是心有余悸,如果不是危机及时到来,恐怕当下的地产商要倒掉大半。

而未来两三年中,银根已经难以实质性紧起来了,这一轮政府投资主导的经济刺激,注定明后年内货币供给和信贷都会维持一个高水平。只要整体银根宽松,地产商不愁拿不到钱(国企可以直接干地产,国企还可以将获得的信贷向私人开发商“漏损”),没有必要再倾销。

尽管很多理由支持中国的房价跌不下来,但从长期看,任何国家都不可能抗拒未来人口和社会结构变化的客观规律――老龄化,当一个国家家庭的财富主要由房产构成的时候,当90后的中国富裕家庭都拥有(或继承)三套以上的房产的时候,谁又来维持这个国家的家庭财富不贬值呢,靠那些想进城的农民工?这的确是一个值得思考的问题?

 

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刘煜辉

刘煜辉

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现任中国社会科学院金融重点实验室主任,中国经济评价中心主任,研究员,香港金融管理局客座研究员,中国社科院研究生院等多所大学教授,博导。 其他社会任职包括:华泰证券首席经济学家,中国农业银行风险管理顾问;南方基金宏观经济顾问;杭州银行等金融机构和湘电股份等国企独立董事等;中国首席经济学家论坛30人成员。 近年主要研究多集中在宏观经济和国际经济方向,在《比较》、《世界经济》等国家学术刊物上发表论文数十篇。权威传媒《财经》、《新世纪》周刊特约撰稿人,主持国家级、省部级课题数十项。具有重大影响力的青年经济学家。

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